Comment lire un PV d’AG ?

Les copropriétés doivent se réunir une fois par an en assemblée générale ordinaire. L’assemblée générale ordinaire s’oppose à l’assemblée générale extraordinaire, qui a lieu à tout moment pour traiter d’un point en particulier. À la suite de chaque assemblée, un procès-verbal (PV) est établi. Il relate les discussions et les décisions. Une AG a un ordre du jour auquel on ne peut déroger, ni même ajouter des points. Ces points doivent être discutés dans l’ordre tel qu’il a été communiqué lors de la convocation. Généralement, le dernier point de l’AG, qui contient les questions diverses, est rarement à l’origine de décisions qui ne peuvent qu’être mineures. L’important est de savoir comment lire un PV d’AG ?

Lorsque vous êtes en phase d’acquisition d’un bien en copropriété, il est impératif de lire les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale pour prendre connaissance de l’état de la copropriété. L’article du jour, « Comment lire un PV d’AG ? », a pour but de vous montrer les points importants pour ne pas passer à côté d’un élément fondamental, qui pourrait vous coûter. C’est un point qui peut être un élément fondamental que l’on vous a mis dans la checklist de l’investisseur immobilier.

Les points principaux

Sont toujours présents le choix du syndic, l’élection du conseil syndical, les modalités de contrôle des comptes, les comptes clôturés de l’année passée. Vous avez aussi le choix du montant en deçà duquel le conseil syndical peut seul engager une dépense. Le montant en deçà duquel la mise en concurrence et la fourniture de plusieurs devis ne sont pas obligatoires.

La composition

Chaque lot donne droit à des tantièmes, c’est-à-dire à un droit de vote proportionnel à la surface que vous possédez, même si vous n’avez qu’une cave ou qu’un parking dans un ensemble de 500 lots. Lors de la formulation d’une offre d’achat, il est important de connaître le nombre de lots en copropriété. Les copropriétés très nombreuses peuvent être très lentes. Cela peut poser problème si vous demandez l’ouverture d’un mur porteur ou si vous voulez racheter des parties communes.

En outre, pour qu’une AG puisse avoir lieu, un certain quorum est nécessaire, c’est-à-dire un minimum de tantièmes présents ou représentés. Cela permet d’assurer une majorité, même relative, pour que les décisions puissent être prises. Parfois, le plus grand danger d’une copropriété réside dans l’inertie et les absences qui empêchent la prise de décisions.

La présence de certaines personnes peut vous donner une idée de l’engagement des copropriétaires. Des copropriétaires engagés sont des gens concernés par leur immeuble et donc par un patrimoine commun bien entretenu et suivi. Il peut arriver que certains copropriétaires soient dominants, voire majoritaires. Dans d’autres cas, ils sont liés entre eux par des liens familiaux. Ce n’est ni une bonne nouvelle, ni une mauvaise, mais un élément à prendre en compte en cas de vote.

Les travaux

L’AG est le lieu où l’on discute et prend des décisions concernant les travaux communs. Il peut s’agir d’éléments simples, comme l’installation d’extincteurs ou le passage d’une antenne. Cela peut également concerner des projets plus lourds et coûteux, comme la rénovation d’une toiture ou un ravalement. C’est bien sûr un élément à prendre en compte dans une négociation immobilière. Il est judicieux d’engager régulièrement de petites dépenses d’entretien pour éviter de grosses dépenses faites dans l’urgence et nécessairement plus coûteuses. Agir dans l’urgence coûte toujours plus cher.

Le syndic peut réaliser une visite annuelle de l’immeuble, laquelle fait l’objet d’un rapport présenté en assemblée générale. Ce rapport contient les travaux réalisés ainsi que ceux qui sont à prévoir. Les syndics de copropriétés ne le font pas systématiquement. Parfois, le conseil syndical, qui habite les lieux, peut établir un rapport à l’attention des copropriétaires.

Malheureusement, la situation des copropriétaires est toujours diverse et leurs intérêts divergent. C’est la nature des choses, la nature humaine, la loi du groupe. Il n’est pas évident que les travaux pertinents soient décidés et plus souvent repoussés. D’après mon expérience, il est nécessaire de présenter en détail la nécessité des travaux, leurs conséquences, leurs coûts et leurs déroulements. Autant que possible, une part de travaux doit contribuer à l’amélioration de la vie de l’immeuble ou à son esthétique pour être acceptée.

Analyse des comptes

L’assemblée générale annuelle valide ou ne valide pas les comptes. Ils sont néanmoins présentés et la comptabilité de l’immeuble est affichée en détail aux yeux de tous.

Deux points peuvent se présenter :

• Des copropriétaires débiteurs qui ont des arriérés de charges, ce qui peut affecter la trésorerie de l’immeuble.

• Des charges inutiles ou trop importantes. Il est nécessaire de toutes les examiner et de les comparer. Certaines entreprises se spécialisent dans l’analyse des coûts. Il est opportun de remettre en concurrence les contrats d’assurance ou de maintenance d’ascenseur. Parfois, les copropriétés maintiennent des contrats caduques ou inutiles.